De huizenmarkt in Amsterdam lijkt eindelijk iets te ontspannen: de prijzen zijn afgelopen kwartaal teruggekeerd naar het peil van drie jaar geleden. Keert het tij in de stad ten faveure van huizenjagers? Zes vragen en antwoorden.
1. Wat zijn de nieuwste ontwikkelingen?
Donderdag maakte de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) haar kwartaalcijfers bekend, waaruit bleek dat de vraagprijzen van koophuizen in Amsterdam met 3,8 procent gedaald zijn in het derde kwartaal van dit jaar (juli tot en met september), vergeleken met het derde kwartaal van 2021. Als je kijkt naar het tweede kwartaal van 2022, zijn de huizenprijzen zelfs met 4,4 procent gedaald.
Daarmee ligt de gemiddelde prijs van een koophuis in Amsterdam op 626.000 euro, een vergelijkbaar peil met 2019. De woningmarkt lijkt iets te ontspannen.
2. Hoe kan het dat de prijzen dalen?
Jerry Wijnen, voorzitter van de MVA, ziet dat er meer Amsterdamse huizen in de verkoop staan dan vorig jaar. In Zuid ging het om een vergroting van het aanbod à slechts 1 procent, maar in Nieuw-West waren er 22,8 procent meer huizen beschikbaar. Er is dus minder concurrentie.
Huisvestingshoogleraar Peter Boelhouwer (Technische Universiteit Delft) wijst ook een andere reden aan: de hypotheekrente. Die is tot een grote hoogte gestegen. Niet eerder in de afgelopen acht jaar kwam de hypotheekrente boven de 4 procent uit voor wie tien jaar lang de rente vastzet. Hypotheekrentepercentages van 5 tot 5,5 procent zijn in Amsterdam niet meer ongewoon, zegt Wijnen.
3. Is dit dan het moment om te kopen?
Dat de markt ontspant, betekent niet dat de koophuizen voor het oprapen liggen. Omdat de hypotheekrente hoger ligt, wordt de leencapaciteit lager: de ruimte die je hebt om te lenen. Huizenprijzen worden sterk bepaald door die leencapaciteit, zegt Boelhouwer.
Een lagere leencapaciteit leidt tot lagere huizenprijzen, maar duidt er dus ook op dat minder mensen een hypotheek kunnen afsluiten en überhaupt een huis kunnen kopen. Tel daarbij op dat, met bijvoorbeeld stijgende energierekeningen, de overige maandelijkse vaste lasten ook zijn gestegen. Ook dat verlaagt de leencapaciteit.
Het mes snijdt dus aan twee kanten: ja, de prijzen liggen lager, maar een hypotheek afsluiten wordt duurder.
Hoogleraar financiële markten Arnoud Boot van de Universiteit van Amsterdam: “De tijd van gratis geld en ongebreideld kunnen lenen is voorbij. Maar de tijd van idiote prijsstijgingen dus ook.”
4. Wat maakt het dan nu makkelijker om een huis te kopen?
Wie nu een koophuis zoekt, hoeft in elk geval niet meer zoveel boven de vraagprijs te bieden als eerst. Het aantal overbiedingen is gedaald, zegt Boelhouwer, en de mate waarin overboden wordt ook. “Het was echt het wildwest, dat is het nu niet meer.”
In het tweede kwartaal van dit jaar werd bij negen op de tien huizen overboden, blijkt uit cijfers van de MVA. Nu gaat het om 79 procent. In het derde kwartaal van vorig jaar lag dat percentage op 83 procent.
Ook is de mate waarin er meer wordt betaald dan de vraagprijs, geslonken. Ging het vorig jaar in het derde kwartaal gemiddeld nog om 11,2 procent, dan gaat het nu om 7,2 procent.
Volgens Boelhouwer is het aantal hypotheekaanvragen in het afgelopen kwartaal bovendien niet gedaald. Starters hebben meer hypotheken afgesloten in het afgelopen kwartaal. Beleggers die huizen opkopen om te verhuren, lijken juist de markt te verlaten.
Dat ziet Jerry Wijnen ook in Amsterdam. Hij vindt dit daarom helemaal niet het verkeerde moment om een huis te kopen. De starter verkeert weliswaar nog steeds niet in een luxepositie. “Er zijn nog steeds amper huizen van drie ton beschikbaar in de stad. Zonder hulp blijft het als starter echt moeilijk.”
Tel daar de stijgende hypotheekrente bij op. Toch kan je beter nu kopen, voordat de hypotheekrente verder stijgt. Ook is de starter er volgens hem wél bij gebaat dat er nu minder concurrentie van andere vragers op de markt is. Zo ziet Wijnen ook minder animo voor bezichtigingen.
“Daardoor kun je net wat langer rustig nadenken of je wel op het punt staat om het goede huis voor jezelf te kopen,” zegt hij. “Het is toch de grootste investering van je leven.”
5. Wat betekent dit voor verkopers?
Verkopers zullen het lastiger hebben om hun huis snel te verkopen, juist omdat er minder kopers op de markt zijn. Je kunt er tegenwoordig niet meer van uitgaan dat je huis toch wel verkoopt. Jerry Wijnen ziet dat verkopers tegenwoordig sneller geneigd zijn om eerst het eigen huis te verkopen alvorens ze een nieuw huis aankopen.
Dat verschilt overigens wel per stadsdeel: wie in het centrum verkoopt, zal toch sneller slagen dan aan de randen van de stad. “Centraal binnen de stad zie je de effecten van de prijzendaling een stuk minder,” zegt Wijnen.
6. Gaat de prijsdaling doorzetten?
MVA-voorzitter Jerry Wijnen vindt de belangrijkste les van deze daling: de huizenmarkt is vrij stabiel, ondanks dat we in een onzekere wereld leven, met een boodschappenmandje dat telkens duurder wordt en een oorlog op ons continent. Tóch zijn de huizenprijzen niet enorm omhoog geschoten, in tegenstelling tot tijdens de coronapandemie.
Maar hoe de huizenprijzen zich gaan ontwikkelen, is moeilijk te zeggen. In het eerste kwartaal van dit jaar daalden de huizenprijzen in Amsterdam ook, om vervolgens weer te stijgen. Hoogleraar Arnoud Boot spreekt liever over een ‘omslag’ in plaats van een daling. “Het kan dat de daling doorzet, maar wie weet trekken de prijzen straks weer aan. De stad blijft populair.”
Wijnen ziet dat de zogeheten ‘krapte-indicator’, die aangeeft uit hoeveel huizen een woningzoekende kan kiezen, is gestegen van 2,3 naar 2,8. Maar op een gezonde woningmarkt ligt de krapte-indicator tussen de 5 en 10.
“Misschien krijgt Amsterdam wel nooit een evenwichtige huizenmarkt,” zegt hij. “De stad is gewoon te gewild.”
