De resultaten van De Jonge's maatregelen
23 januari 2023 
9 min. leestijd

De resultaten van De Jonge's maatregelen

Door alle maatregelen die minister De Jonge introduceert, is de kans dat de middenhuurmarkt kleiner wordt alleen maar gestegen. Dat blijkt uit onderzoek van Ortec Finance. Marc Francke legt aan VJ precies uit hoe het zit.

Harde cijfers over hoeveel beleggers hun middenhuurwoningen zullen gaan uitponden kan Marc Francke van Ortec Finance niet geven, maar hij is er niet gerust op. ‘Uit ons onderzoek blijkt dat uitponden van middenhuurwoningen door alle maatregelen die nu op de woningmarkt worden losgelaten aantrekkelijker is dan doorexploiteren. Ook de nieuwbouw van middenhuurwoningen wordt hierdoor lastiger gemaakt. Met de verkoop van huurwoningen en het niet substantieel vergroten van het aanbod nieuwbouw, schiet minister De Jonge voor Volkshuisvesting zijn doel voorbij. Hij wil die middenhuurmarkt juist vergroten. Maar door alle maatregelen is het risico flink toegenomen dat de middenhuurmarkt juist krimpt.’

19,1 procent minder waard
Francke, naast werkzaam bij adviesbureau Ortec Finance ook professor Real Estate Analytics bij de Universiteit van Amsterdam, heeft in opdracht van Vastgoedbelang uitgezocht in hoeverre alle maatregelen die op stapel staan voor de woningmarkt uitwerken op de exploitatie van huurwoningen. Uit die analyse blijkt dat als een particuliere belegger zijn middenhuurwoningen zou doorexploiteren, die woning gemiddeld 19,1 procent minder waard is. Dat is aanzienlijk meer dan de waardeval bij uitponden, dat is 11,1 procent. De cijfers voor institutionele beleggers liggen in dezelfde lijn.

De onderzochte maatregelen zijn onder meer het wetsvoorstel maatregelen middenhuur, WOZ-cap en de verhoging van de overdrachtsbelasting, maar niet de maatregelen die zijn aangekondigd in het kader van de belastingmaatregelen met betrekking tot box 3. Bij doorexploitatie tikt vooral de wetsvoorstel maatregelen middenhuur met 7,5 procent waardedaling flink aan, zo blijkt uit het onderzoek. Iets waar de belegger bij uitponden natuurlijk geen last van krijgt.

Markthuur
Bovenstaande verwachtte waardeverminderingen zijn echter theoretische berekeningen gebaseerd op waarderingshandboeken. Ortec Finance heeft voor hun analyse de markthuur gebruikt en niet huren die daadwerkelijk betaald worden. ‘De markthuur is de huur die een verhuurder kan vragen op de markt, maar niet iedere verhuurder berekent deze huur. De huur kan lager zijn, zeker als de verhuurder het puntenstelsel van het woningwaarderingsstelsel toepast. Maar de huur kan natuurlijk ook hoger zijn.’

Verder zal de prijs waarvoor de woning gekocht is en in de boeken staat, uitmaken in het rendement dat wordt gemaakt. Francke tekent aan dat de koop van verhuurwoningen door investeerders tussen 2010 en 2020 vrijwel is verviervoudigd.

Dat maakt dat iedere individuele belegger naar zijn eigen portefeuille moet kijken hoe de maatregelen hem zullen raken en waarom Francke geen harde cijfers kan geven hoeveel woningen er exact door geraakt worden. Neemt niet weg dat de waardedaling door de maatregelen zeer reëel is omdat het onderzoek uitgaat van de waarde die de woning op de markt heeft of zou kunnen hebben.

Eenmalig slikken
De marktwaarde daalde in één keer op het moment dat de middenhuurregulering bekend is gemaakt, ook al dalen de huurinkomsten pas op het moment dat vanaf januari 2024 een zittende huurder vertrekt. Francke: ‘Het is inderdaad eenmalig slikken. Daarna is er weer een stabiel rendement – dat door de krapte op de markt bovendien een behoorlijk zeker en stabiel direct rendement is ook.’

Er kunnen verschillende redenen zijn waarom de belegger zal opteren voor verkoop in plaats van doorexploitatie. Een van de redenen kan zijn dat de woning is gefinancierd met vreemd vermogen. Francke: ‘Beleggers kunnen in problemen komen met de rentebetalingen omdat de huurstroom wegvalt. De dalende waarde kan de belegger echter ook in problemen met de loan-to-value die de bank eist. Wellicht moet er bijgestort worden om die weer op niveau te krijgen.’

Verduurzaming
Francke maakt zich echter ook zorgen om de verduurzamingseisen die er liggen. ‘Hoe dan ook wordt de investeringsruimte door de lagere huurstroom voor beleggers kleiner. Dat zal het moeilijk maken om te investeren in verduurzaming, maar misschien ook in gewoon onderhoud.’

Bij de overweging die elke belegger voor zich zal moeten maken, kan ook de gestegen rente een rol spelen. Francke: ‘Nu de rente omhoog gaat, worden andere investeringen dan woningen misschien gunstiger. Ook dat kan een reden zijn om te verkopen.’

Markt nog krapper
Verkoop zal de huursector voor de middenhuur in elk geval nog kleiner maken dan die nu al is. De vrije sector in bezit van niet-woningcorporaties – gemeten op basis van de puntentelling van het woningwaarderingsstelsel in het WoON 2021 onderzoekbestand– bestaat uit ongeveer 715.000 woningen, zo’n 9 procent van de totale woningvoorraad. Op basis van het vernieuwde puntenstelsel komen 421.000 woningen in de middenhuur terecht. Bij 366.000 woningen hiervan is de markthuur hoger dan de gereguleerde huur, dus deze woningen worden geraakt door de regulering.

De woningen die verkocht zullen worden door de beleggers, zullen niet terecht komen in het voor de middeninkomens betaalbare segment. ‘Reden om de huur voor het middensegment te reguleren is juist omdat deze mensen te veel verdienen voor de sociale huursector en te weinig om een hypotheek te krijgen. De verhuurwoningen die op de koopwoningmarkt komen, zijn niet betaalbaar voor de middeninkomens.’ Koopwoningen kopen voor de verhuur voor een middenhuurprijs is vanwege de hoge koopprijzen ook uitgesloten.

Dat er echter een grote groep mensen is die nu buiten de boot valt, staat volgens Francke buiten kijf. ‘We weten niet precies hoe groot die groep is, maar dat er een hele grote vraag is blijkt uit de spanning die er momenteel is op de vrije huursector. Er worden niet voor niets hoge prijzen betaald.

Nieuwbouw
Blijft over de nieuwbouw voor de middenhuur als middel om de middenhuurmarkt te vergroten. Op zich zou dat mogelijk moeten zijn als de grondprijzen naar beneden gaan op basis van de residuele grondprijsmethode. Hierdoor blijven de rendementen van beleggers en ontwikkelaars op peil.  Francke: ‘Tja, àls de grondprijzen naar beneden gaan. Daar moeten grondbezitters dan wel toe bereid zijn en de ruimte voor hebben.’ Francke wijst ook op de plannen die al in voorbereiding zijn: ‘Daar zal moeten worden heronderhandeld en dat kost in elk geval weer tijd. Tel daarbij de bouwkosten en andere problemen op en dan wordt het wel een lastig verhaal.’

Geen doorstroom
Maar zelfs al zou de middenhuurmarkt vergroot worden, dan ziet Francke nog een ander probleem opdoemen: ‘De markt is zo krap, dat als je een middenhuurwoning kunt bemachtigen op basis van je inkomen, je ook blijft zitten als je inkomen stijgt. Er zal nauwelijks doorstroom zijn.’ Daarbij veronderstelt hij natuurlijk wel dat er alleen bij de start van het huurcontract een inkomenstoets is.

Wat volgens Francke in elk geval niet gaat gebeuren is dat de verkoop van de huurwoningen de markt zullen verstoren. ‘De nieuwe huurprijzen gaan pas in als een huurder vertrekt. Dat moment varieert natuurlijk aanzienlijk, dus ze komen nooit allemaal tegelijk op de markt. Bovendien: de koop door beleggers van woningen heeft nauwelijks invloed gehad op de prijzen, dus we verwachten dat de verkopen ook weinig effect op de prijzen zullen hebben.’


Eerder gepubliceerd in Vastgoedjournaal

Over de schrijver
CHEPRI, het kwaliteitsnetwerk (partners & members) voor particuliere beleggers biedt jou directe toegang tot de vastgoedsector, vastgoed, kennis, netwerk, expertise én business.
Reactie plaatsen