Gekte op de woningmarkt: ‘Dealsourcen is het woord van 2020’

De gekte op de woningmarkt veroorzaakt een wildgroei aan dealsourcers. Iedereen wil een graantje meepikken van de gunstig markt. De trend is al zo’n twee jaar gaande maar vooral vorig jaar is het aantal dealsourcers explosief gestegen. Particuliere belegger Mark van der Pol noemt dealsourcen ‘het woord van 2020’.

Van der Pol krijgt minstens een keer per week wel te maken met een zo’n bemiddelaar. ‘Er zitten soms hele goede deals tussen maar vaak wordt een deal over de schutting gegooid met onvolledige informatie of die net niet voldoet aan regelgeving.’ Van der Pol werkt zelf veel samen met een beleggersmakelaar. ‘Die heeft alles voor mij uitgezocht, van bestemmingsplan tot vergunningen. Als ik iemand betaal verwacht ik ook dat diegene zijn huiswerk doet.’ De dealsourcers hebben in tegenstelling tot aankoopmakelaars behalve een cursus meestal geen vastgoedgerelateerde opleiding gehad en weten bijvoorbeeld niet waar je noodzakelijk informatie, zoals een bestemmingsplan kan vinden. Voor beginnende particuliere beleggers kan daarom in zee gaan met een dealsourcer een risico zijn. Als achteraf de deal toch niet zo goed blijkt, kan de belegger in financiële problemen komen. Vastgoedmarkt vroeg daarom bij de Autoriteit Financiële Markten om een reactie op het fenomeen. De AFM zegt in een schriftelijke reactie geen toezicht te houden op vastgoedaanbiedingen door particulieren aan beleggers maar geeft het advies mee aan (beginnende) beleggers om zich bewust te zijn van waar het geld écht naartoe gaat en om een financieel adviseur te raadplegen.

Facebookgroepen

De deals worden aangeboden in Telegram- en Whatsappgroepen of besloten Facebookgroepen. Die Facebookgroepen hebben duizenden leden en handel gaat daar razendsnel. Een van deze Facebookgroepen heet ‘Off market vastgoed (woningen en appartementen) gevraagd en aangeboden’. Als toelichting bij de groep staat: ‘voor de stille maar snelle verkoop van jouw vastgoed, zonder Funda, zonder makelaarskosten, direct verkocht zonder allerlei poespas voor de juiste prijs.’ Oprichter van de Facebookgroep is Olaf Landzaat, een gemeenteambtenaar in Zuid-Holland.

Hij begon een klein jaar gleden met de groep, inmiddels heeft het al meer dan negenduizend leden. Landzaat kocht een paar jaar geleden een klushuis in Vlaardingen dat hij heeft opgesplitst en verkocht. Op dat moment kwam hij erachter dat er een off-market scene is. ‘Het is een ons kent ons wereldje en ik ben zelf niet zo’n netwerker dus ik dacht: hoe kom je in zo’n scene terecht? Zo bedacht ik om een Facebookgroep op te richten.’ Na één dag had de groep al tweehonderd leden en toen is het snel gegaan. Sindsdien zijn er meer van dat soort groepen ontstaan met elk ook weer duizenden leden. Landzaat heeft zelf aan de groep geen deal overgehouden maar heeft wel de ambitie om vastgoedinvesteerder worden. Om te beginnen is Landzaat zelf een traject begonnen om te dealsourcen. ‘Ik ben nu flyers aan het maken en bij wijze van proef worden de eerste 10.000 verspreid in Schiedam.’

Ouderwets flyeren

Ouderwets flyeren is een van de bronnen waar dealsourcers hun deals vandaan halen. Affiches met ‘wij hebben interesse in uw woning, wij werken discreet en zonder voorbehoud van financiering’ worden massaal door brievenbussen gegooid met de hoop dat er iemand terugbelt. Het komt geregeld voor dat mensen meerdere flyers door de brievenbus krijgen. Van der Pol vertelt dat zijn huurders hem bellen met dat ze in een week zeven flyers door de bus kregen.

Een verklaring voor de groei van dealsourcers is de stijging van cursussen over hoe te investeren in vastgoed zonder eigen vermogen. Daar wordt cursisten geleerd dat de eerste stap is om een goede deal te vinden en die voor een commissie van zo’n 5000 euro aan te bieden.  Als een dealsourcer een aantal van die deals kwijt kan, heeft hij binnen korte tijd genoeg vermogen opgebouwd om zelf te investeren in vastgoed.

Antonie Huibers (28)

Huibers is een dealsourcer die een cursus heeft gedaan en daarmee succesvol is geworden. Hij deed vorig jaar een cursus bij de Great Property Experience en heeft zich sindsdien vastgebeten in vastgoed. Na de cursus heeft Huibers aan zelfstudie gedaan en via makelaars en verhuurmakelaars er alles aan gedaan om aan panden te komen. Op 1 juli 2020 schreef hij zich met zijn bemiddelingsbureau Huibers Vastgoed in bij de KvK. In de eerste drie weken verkocht hij drie woningen. Begin dit jaar heeft Huibers zijn baan als accountmanager in de verlichtingswereld opgezegd en doet dit nu fulltime.

Door die cursus kwam Huibers in de vastgoedcommunity terecht. ‘Ik kwam in verschillende Whatsapp- en Facebookgroepen terecht en had een netwerk van projectontwikkelaars die ik kon bellen.’

‘Verhuurmakelaars hebben vaak een regionaal netwerk of werken alleen met particulieren. Je bent makelaar maar dan voor investeerders. Reguliere makelaars zitten vanwege de drukte op de woningmarkt vaak al vol. Als makelaars panden hebben die ze niet kwijt kunnen, bellen ze mij.’ Daarnaast flyert Huibers zelf ook.

Tientallen bezichtigingen

Waarom gaan verkopers in zee met dealsourcers en zetten ze niet hun huis ‘gewoon’ op Funda? Volgens Huibers zitten er voor de verkoper meerdere voordelen aan verkopen aan beleggers. Zo kan verkocht worden zonder voorbehoud van financiering en de bewoner mag het terughuren. Als sommige mensen bijvoorbeeld wachten op een nieuwbouwwoning, hebben ze de zekerheid dat ze kunnen blijven zitten totdat ze kunnen verhuizen. ‘Wij nemen verkopers ook veel gedoe uit handen, je hebt geen kosten aan het verkopen van je huis en hebt niet te maken met tientallen bezichtigingen.’

Het is hard werken, vertelt Huibers, maar als het lukt is het zeker lucratief. Om succesvol te zijn zorgt hij dat hij altijd snel kan schakelen en maakt zo werkweken van tachtig uur.

Jelle Bronshoff (21)

De net 21-jarige Bronshoff wist op zijn achttiende dat hij het vastgoed in wilde. Hij begon een werk-leertraject bij Nyenrode en bleef bij zijn ouders wonen om te kunnen sparen. Vorig jaar kwam de cursus Real Estate Masterclass (REM) op zijn pad. Nadat hij de cursus zelf heeft gevolgd is Bronshoff gestopt met zijn studie en werkt daar nu fulltime als dealsourcer. ‘REM had een vacature voor iemand die dealfinding ging doen. Ze hadden duizend man opgeleid om in vastgoed te investeren en wilden de (oud)cursisten als een extra service ook meteen een goede vastgoeddeal aan kunnen bieden.’

Kennis, tijd en geld

Voor Bronshoff is dealsourcen een manier om de markt te leren kennen en te identificeren wat een goede deal is. Het is een laagdrempelige manier om zijn eigen vastgoedstrategie te bepalen en veel mensen te leren kennen. ‘Ik kom mensen tegen die door overwaarde een paar ton willen investeren of ondernemers die een paar miljoen uit hun bedrijf kunnen opnemen. Investeren in vastgoed gaat om drie dingen: kennis, tijd en geld. De beleggers hebben het geld en ik heb de tijd en kennis. Zo komen die twee dingen samen.’ Uiteindelijk wil Bronshoff zelf een grote belegger worden.

Dat er nu veel meer dealsourcers op de markt zijn gekomen vindt Bronshoff niet zo erg. ‘Ik zie ze nooit als concurrenten want iedereen opereert in een ander gebied. Ook past niet iedere deal bij iedere belegger. Als je geen belegger kan vinden werk je samen en split je de opbrengsten.’

Bronshoff snapt wel waar de benaming ‘cowboys’ vandaan komt. ‘Je hebt dealsourcers die een vaste commissie van 5,000 euro rekenen voor een slechte deal op Facebook. Daar hoor je beleggers wel over klagen maar het is niet zo dat je zomaar een mooie deal op een presenteerblaadje krijgt. De mooiste deals worden verkocht in je eigen netwerk en de rest wordt op zo’n facebookgroep gegooid.’

Dankbaar gebruik van dealsourcers

Iemand die dankbaar gebruik maakt van dealsourcers is Armand Koç, de oprichter van vastgoedbemiddelingsbureau Imperio Vastgoed.

‘Wij krijgen heel veel aanbod van dealsourcers, dat scheelt ons tijd dat in uitzoekwerk zit. Die jongens zitten constant op het vuur. Ze zijn heel veel aan het flyeren, lopen door de stad en als ze iets interessants zien, benaderen ze de eigenaar via het Kadaster.’ Maar Koç heeft ook kritiek: ‘Niet alle deals zijn even interessant. Je hebt veel gelukszoekers, jonge jongens die weinig verstand van zaken hebben en deals boven de marktprijs proberen te verkopen.’ De vastgoedondernemer begrijpt wel dat veel mensen gaan dealsourcen: ‘Je hebt minder makelaars die zich met beleggers bezighouden, die hebben ook geen tijd om zo actief naar deals te zoeken. Waar gekte is, wordt geld verdiend.’

Professioneel dealsourcen

Een bedrijf dat vanwege de vraag zelf aan dealsourcing is gaan doen is Connect Invest. De kernactiviteit van het bedrijf is het onder aandacht brengen van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen bij particuliere beleggers. Het bedrijf bestaat drie jaar maar directielid Pieter van Herk merkt een verschuiving in de wensen. Vooral het afgelopen jaar komen steeds meer aanvragen binnen van particuliere beleggers die niet via fondsen maar direct in vastgoed willen beleggen. ‘Als aanvullende service naar onze relaties toe komen wij aan de vraag tegemoet’, zegt Van Herk.

Van Herk vertelt dat het bedrijf in de afgelopen jaren flink gegroeid is, en daarmee ook het aanbod van deals. ‘Vooral uit mijn netwerk van accountants en projectontwikkelaars krijg ik veel aanbod binnen en denk: voor wie zou dit interessant zijn? Dat is ideaal want zo hou je het buiten de markt.’

Van Herk noemt als voorbeeld dat vorig jaar een historisch winkelpand met woningen werd aangeboden. Dat was toevallig in de geboorteplaats van een grote belegger, die wilde dat pand wel hebben. De verkoper wilde geen gedoe met de deal op de markt brengen en zo was het snel verkocht. Ook zijn er particuliere beleggers die zich zonder enige vastgoedervaring melden: zij willen dan bijvoorbeeld een blokje appartementen en hebben daar enkele miljoenen voor.

Beginnende dealsourcers

De vraag van particuliere beleggers naar eigen vastgoedbezit heeft in feite van Van Herk ook deels een dealsourcer gemaakt, al heeft hij zelf nog niet eerder van die term gehoord. Wel merkt hij dat er in een jaar veel jonge, beginnende dealsourcers actief zijn geworden. Zo’n twee keer per maand wordt hij benaderd met een deal. ‘Het is lastig om te bepalen hoe iemand in de wedstrijd zit. Soms zitten er goeie deals tussen maar soms komen ze met een aanbod en hoor je er daarna nooit meer wat van.’

Als verklaring voor deze toegenomen vraag noemt Van Herk de negatieve spaarrente. ‘Je merkt dat mensen daar wel echt chagrijnig van worden. Ze willen het geld dan gaan beleggen. Ermee naar de beurs is risicovol, in dat opzicht is het veel veiliger om in vastgoed te investeren, zelfs al is het rendement percentueel niet zo hoog.’