Van jager naar gejaagde
Nederlands vormde in mijn beginjaren zo´n beetje de voertaal op de Boulevard de la Croisette in Cannes tijdens de Mipim. Enthousiast pratend over hun jongste vastgoeddeals in Warschau, Riga, Praag, Milaan, Berlijn, Dubai, Londen, Denver of Bangkok paradeerde een eindeloze stoet landgenoten luidruchtig over de fraaie boulevard. Her en der voor de dure hotels uit het Belle Epoque stonden de bolides met Nederlands kenteken keurig geparkeerd. Binnen hield Vastgoedmarkt onder leiding van toenmalig hoofdredacteur Ruud de Wit samen met de vier grote steden en Buck Consultants International seminars over de aantrekkelijkheden van de Randstedelijke vastgoedbeleggingsmarkten, en wat al niet meer. Onder veel bier en wijn werden de zaken tot diep in de nacht doorgenomen in Caffe Roma.
Toonaangevend
Nederland zette in die gedenkwaardige jaren de toon in de Europese vastgoedsector. Gefaciliteerd door de omvangrijke vaderlandse pensioensector, nadat het mogelijk was geworden indirect in vastgoedfondsen te beleggen, die wél volop gebruik konden maken van externe financiering als ‘hefboom’ voor extra rendement. Niet geheeld toevallig zagen de twee belangrijkste brancheverenigingen in de Europese vastgoedsector, Epra en Inrev, rond de eeuwwisseling het levenslicht in Amsterdam.
Boegbeeld was ING Real Estate, destijds het grootste vastgoedbedrijf ter wereld. Maar ook onder andere Rodamco Europe, Corio, Bouwfonds, Multi Corporation en vele kleine partijen timmerden internationaal aan de weg. Nederlandse vastgoedbeleggers richtten de blik ook op de tien nieuwe lidstaten in Centraal en Oost-Europa, in mei 2004 toegetreden tot de EU. Met vooruitziende blik wijdde Vastgoedmarkt in een speciale Engelstalige Expo Real ‘Enlargement EU’-uitgave er al in oktober 2003 veel aandacht aan. Drie jaar later lanceerde Vastgoedmarkt inspelend op de golf van internationalisering VGM Real Estate, een internationaal vakblad, dat in 2012 helaas teloor ging bij gebrek aan adverteerders. Jammer, ook voor mij, want ik schreef er graag en veel voor.
Zlote Tarasy
Uithangbord van de Nederlands expansiedrift vormde winkelcentrum Zlote Tarasy in Warschau. Dat gemengde winkel en kantorenproject van 225.000 m2 met zijn schitterende glazen koepel werd in 2007 door ontwikkelaar ING Real Estate voor 475 miljoen euro verkocht. Het is nog altijd eigendom van Unibail-Rodamco-Westfield, waarin Rodamco Europe in 2007 opging, al heette het bedrijf toen nog Unibail-Rodamco.
Schandalen
Criminaliteit, fraude en misstanden in het vastgoed waren in die wilde jaren aan de orde van de dag, helemaal toen het allemaal wat minder ging en het vuil boven kwam drijven. Zo kruiste Bartels en zijn VVP de degens met onder andere: Lemmens Groep, Royal Dubai, Golden Sun, Palm Invest, Homburg, Euro American, B&S Vastgoed, TRE Investments en French Investments Management. Allemaal uitstekende kopij, dat wel. Maar de cv-sector zou het negatieve imago nooit meer te boven komen en vormt nog immer slechts een schaduw van wat het ooit was.
Richard Homburg bleek trouwens een brug te ver. Bartels werd ongenadig door de vastgoedmagnaat aangepakt. De Raad van Discipline schorste hem, Bartels Advocaten ging failliet en de schrik van de sector vond in 2010 emplooi als verkoper van bankstellen bij de landelijke meubelketen Seats and Sofas.
Diederik Stradmeijer
Ook de institutionele sector bleek bepaald niet lelieblank. Mijn eerste interview voor Vastgoedmarkt hield ik uitgerekend met Diederik Stradmeijer, toenmalig directeur Bouwfonds Property Development, die ik onder de kop ‘We doen het goed of we doen het niet’ zijn internationale plannen uit de doeken liet doen. Vanwege zijn rol in de Klimop-affaire, het megaschandaal rond Bouwfonds en het Philips Pensioenfonds, werd Stradmeijer ruim tien jaar later in hoger beroep veroordeeld tot 18 maanden. Maar hij was beslist niet de enige, ogenschijnlijk onkreukbare vastgoedman die achter tralies verdween. Dankzij strenge regelgeving en scherp toezicht is er op dat vlak gelukkig veel verbeterd.
Keerpunt in expansiedrift
Keerpunt van de Hollandse expansiedrift was de herfst van 2008. Die Expo Real, groter dan ooit, zal ik nooit vergeten. De sfeer van doom en gloom, van ‘we storten met z’n allen in het ravijn’, hing als donderkop boven de beursvloer in München. De maand ervoor ging Lehman Brothers failliet. De stand van Hypo Real Estate op de Expo 2008 was met linten afgezet. Precies het weekend ervoor was de vastgoedfinancier uit Beieren ternauwernood door de Duitse staat gered met een noodkrediet van 35 miljard euro.
Hines, de laatste logistieke belegging van een Nederlandse vastgoedvermogensbeheerder.
Ontwikkelingsmarkt
Alleen in projectontwikkeling blazen Nederlandse vastgoedbedrijven nog een partij mee in de eigen logistieke markt. Internationale ambities hebben zij, voor zover mij bekend, geen van allen. Te ingewikkeld kennelijk. Maar ook in logistieke projectontwikkeling rukt de internationale concurrentie achter de dijken op met partijen als het Amerikaanse Panattoni. Ook zijn niet minder dan vier beursgenoteerde Belgische logistieke vastgoedondernemingen in Nederland actief, die ontwikkelen en beleggen in één hand houden: WDP, VGP, Montea en Intervest Offices/Industrial.
Dood in de pot
Dit brengt mij op het beursgenoteerde Nederlandse vastgoed, dat ik via de rubriek ‘Aanbevelingen analisten’ al die tijd op de voet heb gevolgd. Afgezien van de beursgang van CTP vorig jaar, het industriële en logistieke vastgoedbedrijf van Nederlandse miljardair Remon Vos dat vooral in Centraal- en Oost-Europa actief is, is het in de vastgoedhoek op het Damrak al vele jaren de dood in de pot. Buiten de ook alsmaar krimpende kantoorbelegger NSI en het eerdergenoemde CTP, bestaat de beursgenoteerde sector hier louter uit retailfondsen, die allemaal zwaar te lijden hebben onder e-commerce en onderwaardering.
Vicieuze cirkel
Onze beursgenoteerde vastgoedfondsen zijn verstrikt geraakt in een vicieuze cirkel van krimp, verkoop van bezittingen en koersdalingen. Zo bedraagt de markwaarde van Vastned nu nog slechts 400 miljoen euro, die van NSI 480 miljoen euro. Het ooit zo sterk gediversifieerde en succesvolle Wereldhave, dat gek gemaakt door analisten zich volledig is gaan focussen op middelgrote winkelcentra, moet het tegenwoordig met slechts 550 miljoen euro aan beurswaarde doen. Terwijl de Brusselse miljardenfondsen – door Hollandse vastgoedmannen in het verleden smalend ‘tuinkabouters’ genoemd – internationaal expandeerden en in alle segmenten van de Europese vastgoedmarkt flink actief zijn.
Verstoord vastgoedfeestje
Dankzij vele jaren van extreem lage rente zijn de vastgoedwaardes ondertussen in alle sectoren, behalve retail, tot ongekende hoogtes opgestuwd, de zogenoemde assetinflatie. Met dank aan het ruime geldbeleid van de Europese Centrale Bank (ECB). De prijzen van logistiek en residentieel vastgoed explodeerden helemaal, omdat in deze sectoren ook daadwerkelijk schaarste heerst. Maar de hoge inflatie, aangewakkerd door de dure energie als gevolg van de oorlog in Oekraïne, en rentestijgingen beginnen het vastgoedfeestje nu danig te verstieren. Nederland balanceert op de rand van recessie en misschien wel een lange periode van stagflatie. Grote beleggingstransacties zijn er nauwelijks meer, behalve in de logistiek, is het overal angstvallig stil. Ik voorzie volgend jaar waardedalingen van 10 tot 20 procent.
Al met al is dit dus geen vrolijk verhaal geworden. Maar het waren en zijn natuurlijk wel gouden tijden voor deze nieuwsgierige journalist! En dan heb ik nog niet eens gehad over de stikstofcrisis, de wooncrisis, het dreigende stroominfarct, en alle bestaande en op handen zijnde regelgeving om de slag om de ruimte in banen te leiden. Zo heeft de verdozingsdiscussie de uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen al sterk beperkt, wat de schaarste nog groter maakt.
Weinig goeds
Van het sterk verdeelde kabinet heeft de vastgoedsector waarschijnlijk weinig goeds te verwachten buiten nog meer verstikkende regelgeving, vrees ik. Het enige waarin deze bewindslieden verder buitengewoon bedreven lijken te zijn, is het maken van excuses aan jan en alleman. Liefst over zaken van eeuwen her.
Hoog tijd om de blik eindelijk eens op de toekomst te richten. De uitdagingen zijn enorm. Zelf moet de in de hoek gedreven vastgoedsector om te beginnen de eigen zelfverzekerdheid hervinden. Samen een vuist maken, krachtig opkomen voor de eigen belangen, en ook weer eens over die dijken durven te kijken. Want daar ligt nog altijd een wereld vol kansen voor creatieve geesten. Zie onze zuiderburen!
Met pensioen
Deze memoires heb ik op verzoek van hoofdredacteur Servaas van der Laan geschreven, omdat ik 5 december met pensioen ga. Het is gelukkig niet mijn laatste bijdrage aan dit mooie vakblad, waaraan ik zoveel te danken heb, want als freelance-journalist ga ik verder. Never a dull moment!
Link naar artikel https://www.overwaar.de/nederlandse-vastgoedsector-in-20-jaar-van-jager-naar-gejaagde/
