De huidige methode van woningen taxeren werkt prijsopdrijving in de hand. De taxaties moeten anders worden aangepakt, schrijft woningbelegger Rogier Hentenaar.
Binnenkort hebben woningtaxateurs veel meer werk te doen. Dan wordt een ter plaatse opgemeten energielabel vast onderdeel van het taxatierapport en komt er daarnaast veel meer ruimte voor andere zaken. Zoals over de bouwkundige staat, informatie over (de te nemen) energieverduurzamingsmaatregelen en mogelijk ook iets over de levensloopbestendigheid zodat ook senioren veilig en comfortabel kunnen wonen.
Helemaal niet zo gek. Hoe meer informatie over het huis waarin je gaat wonen hoe beter, toch? Je moet er niet aan denken dat de bouwkundige staat van de woning knudde is. Het is daarom goed dat Europese regels een zwaarder opgetuigd taxatierapport vereisen. Bovendien zullen hierdoor de aanhoudende woningprijsstijgingen flink worden afgeremd en komt de woningmarkt stukje voor stukje weer in evenwicht.
Helaas u heeft het helemaal fout. Dikkere taxatierapporten gaan helemaal niets helpen. Niet om de woonconsument te beschermen en al helemaal niet in het afremmen van prijsstijgingen.
Voor het geval dat u denkt dat ik geen vertrouwen heb in de deskundigheid van iedereen in de taxateursbranche, die heb ik zeker wel. Het gaat mij erom dat het hele systeem van hoe wij met taxaties werken, gewoonweg niet deugt.
Na afsluiting deal
Het is toch van de gekke dat een opdracht voor een woningtaxatie pas ná het afsluiten van een deal tussen verkoper en koper wordt verstrekt. Dan doet de taxatie niet veel anders dan de aankoopsom legitimeren en dient het de weg te openen voor een zo hoog mogelijke hypotheek. Bovendien is de koper de opdrachtgever van de taxatie. Hoe goed en deskundig opgesteld een taxatierapport ook is, de taxateur wil toch in eerste plaats zijn opdrachtgever tevredenstellen. Die mindset zit er nu eenmaal ingebakken.
Vergelijk het eens met de accountant die een jaarrekening moet goedkeuren. Die wordt ook betaald door het bedrijf. Ook al hebben accountants een maatschappelijke plicht, het gezegde van ‘wiens brood men eet, diens woord men spreekt’ bestaat niet voor niets.
Onafhankelijke taxateur
Eigenlijk zou een woningtaxateur aan de slag moeten op het moment dat een woning te koop wordt gezet en de bezichtigingen nog moeten starten. De opdracht tot deze taxatie moet evenwel niet door de verkoper worden verstrekt en betaald, maar door een taxateur die door een onafhankelijk taxateurfonds – de naam moeten we nog verzinnen – op pad wordt gestuurd.
Zo’n taxateur krijgt een seintje dat er een nieuw huis op Funda staat, spoedt zich naar het huis, doet de opname, verzamelt alle benodigde informatie en maakt daarvan een uitgebreid taxatierapport volgens alle geldende en strikte normen. Potentiële kopers kunnen dit inzien en banken prikken hierop de maximaal te verstrekken hypotheeklening vast.
En waar komt het geld dan vandaan voor zo’n taxateur die los van de koper en verkoper aan de slag gaat? Ik zou zeggen: haal het uit de overdrachtsbelasting (ovb). Kan dat uit dan? Even rekenen: een taxatierapport volgens de meest strenge normen die vanaf 1 juli gaan gelden, gaat volgens marktpartijen maximaal €800 kosten. Dat is ruim 0,2 procent van de gemiddelde woningprijs uit 2020. De ovb is nu 2% voor kopers die er echt in gaan wonen.
Verhoging ovb
Een onafhankelijk taxatierapport volgens de manier die ik voorstel, kost maar een tiende van de gemiddelde ovb. Vinden we dat nog te veel? Verhoog dan de ovb van 2% naar 3%. Of liever: ga terug naar 6% ovb. We hebben al eerder gezien dat een lagere ovb de prijzen juist verder doen stijgen. Dus dan pak je nog een extra afremmend effect op de prijs mee door de ovb te verhogen.
Dat wordt nog een pijnlijke verandering. Woningzoekers kunnen in dit pre-taxatierapport namelijk lezen welke marktwaarde de taxateur aan het huis heeft gegeven. Die zal doorgaans lager zijn dan de vraagprijs op Funda. Een hogere taxatiewaarde dan de vraagprijs kan er immers toe leiden dat de verkoper later alsnog de vraagprijs oprekt naar de taxatiewaarde.
Op die manier kunnen potentiële kopers al vooraf zien op hoeveel hypotheek zij kunnen rekenen. Dit kan overbieden afremmen, omdat eerder duidelijk is hoeveel eigen geld kopers moeten bijbetalen als het tot een deal komt met de verkoper.
Zo hebben we een drietrapsraket om prijsstijgingen verder in de hand te houden: opstelling taxatierapport direct nadat het huis te koop staat, de lichte verhoging van de ovb om deze rapporten te kunnen betalen en als laatste de afremming van overbieden omdat kopers vooraf al weten wat ze aan maximale hypotheek bij de bank kunnen binnenslepen. En ondertussen wel vrolijk blijven doorbouwen.
Rogier Hentenaar is woningbelegger, financieel journalist en was 10 jaar hoofdredacteur van Vastgoedjournaal.
Dit artikel werd eerder gepubliceerd bij het FD
