Met regelmaat hebben Projectontwikkelaars verschil van mening met de Belastinginspecteur over het begrip ‘bouwterrein’. Het belang is duidelijk, de levering van een bouwterrein is belast met btw (21%), de verkrijging ervan is vrijgesteld van 8% overdrachtsbelasting (hierna Ovb). Indien de ontwikkelaar een project realiseert op dit terrein is de btw-aftrekbaar doch de overdrachtsbelasting niet en dus kostprijsverhogend. Op iedere € 1 mio aankoopprijs valt dan € 80.000,- te besparen als sprake is van een bouwterrein.
In deze casus kocht Belanghebbende een voormalig campingterrein ter grootte van 5,9 hectare. Het terrein wordt verdeeld in tien percelen voor vrijstaande woningen. Van ieder perceel is circa 75% bestemd als natuurgebied dat niet mag worden bebouwd en als natuurterrein in stand moet worden gehouden.
De inspecteur stelt dat geen sprake is van een bouwterrein en de aankoopprijs volledig is belast met 8% Ovb. Volgens Rechtbank Noord-Nederland d.d. 31 augustus 2021 (gepubliceerd 29 september 2021) kwalificeert de levering van ieder perceel als één BTW-belaste prestatie, namelijk van een bouwterrein. Op het verrichten van één prestatie is slechts één BTW-regime van toepassing. Ieder perceel is namelijk als één levering voor één prijs geleverd. Het is ook niet mogelijk om uitsluitend het natuurdeel of juist het bouwdeel te (ver)kopen. Gelet op de omschrijving van het plangebied en de architectuur ligt het ook voor de hand dat het om één zelfstandige onroerende zaak gaat. Dat één perceel meerdere bestuursrechtelijke bestemmingen heeft, maakt nog niet dat er voor de BTW sprake is van twee prestaties die apart beoordeeld moeten worden. Splitsing is feitelijk niet mogelijk. Bovendien staat het wonen uiteindelijk voorop.
Conclusie:
De rechtbank stelt dat tussen partijen niet in geschil is dat voor elk van de percelen geldt dat de grond van het perceel onbebouwd is en bedoeld is om te worden bebouwd en dat daarmee sprake is van een bouwterrein. Splitsing is niet mogelijk. De Projectontwikkelaar kan € 80.000,- (of het equivalent daar van) in zijn zak houden!
Een goede taxplanning is dus ook hier onontbeerlijk!
mr. Ewoud Pranger/Independent Tax Partners & Advisors BV/GSM 0031 6 10 98 02 39
