Beste Chepri leden,
Het ging jarenlang goed, een projectontwikkelaar die naast zijn activiteiten in zijn Project BV (‘s), ‘in privé ook wat panden herontwikkelde en vervolgens verkocht.
De winst viel ‘in privé’ in Box 3 voor de Wet op de Inkomstenbelasting (IB) en was daarmee slechts belast tegen maximaal 1,76% over de waarde van het onroerend goed en niet tegen het progressief tarief van maximaal 49,50%!
Om dit belastingvoordeel te realiseren was de stelling ‘zolang je zelf maar niets doet, gaat het goed’. De activiteiten van de eigenaar mochten een ‘normaal vermogensbeheer’ niet te boven gaan (dit is het geval indien “het rendabel maken van de onroerende zaken mede geschiedt door middel van arbeid welke de eigenaar aan de onroerende zaken verricht en deze arbeid naar haar aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van voordelen uit de onroerende zaken, welke het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaan.”).
Dus achterover leunen en alles laten uitvoeren door een ‘bouwmanager’.
In het zeer recente arrest van 20 mei 2022 schiet de Hoge Raad (hierna HR) deze droom aan flarden. Met weinig woorden bevestigt de HR de uitspraak van Hof Arnhem- Leeuwarden d.d. 29 september 2020. Wat was het geval?
X koopt in 2009 met drie andere participanten ‘in privé’ een onroerende zaak in Utrecht. Zij geven een aannemer opdracht om de onroerende zaak te verbouwen tot zestien appartementen. Voor het verrichten van de dagelijkse werkzaamheden wordt tegen betaling van een vergoeding een bouwmanager aangesteld. In 2010 en 2011 worden de zestien appartementen verkocht
Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat het voordeel dat X bij de verkoop van de appartementen heeft gerealiseerd, tot zijn winst uit onderneming behoort. De participanten hebben op eigen naam en voor eigen rekening en risico de koopovereenkomst met de verkoper en de aanneemovereenkomst met de aannemer getekend en verder aanvragen voor een omgevingsvergunning en subsidies bij de gemeente Utrecht ingediend.
Voor X geldt verder dat hij de benodigde inleg mede heeft gefinancierd met een lening, zodat hij meer heeft gedaan dan enkel geld uitlenen en daartoe de benodigde handtekeningen zetten.
Neemt niet weg dat onder andere feiten en omstandigheden en na afstemming met de Belastingdienst er wellicht nog mogelijkheden zijn.
Maatwerk dus!!
Wil je hier verder over spreken of heb jij vragen met betrekking tot jouw vastgoed voor de fiscaal expert? Neem dan contact op met info@chepri.eu dan brengen wij jou direct in contact met:
mr. Ewoud Pranger
Independent Tax Partners & Advisors BV
