Toch een woning kopen en verhuren ondanks dat deze valt onder de opkoopbescherming, hoe doe je dat?
16 augustus 2022 
8 min. leestijd

Toch een woning kopen en verhuren ondanks dat deze valt onder de opkoopbescherming, hoe doe je dat?

Per 1 januari 2022 is in diverse gemeenten de opkoopbescherming van kracht geworden. De gedachte achter de opkoopbescherming is dat in gewilde gebieden huizen niet zomaar opgekocht kunnen worden voor de verhuur. Op die manier blijven meer koopwoningen beschikbaar voor mensen die er zelf in willen gaan wonen. 

Er zijn echter een aantal uitzonderingsgevallen waarbij de gemeente verplicht is om toch een vergunning voor verhuur te verlenen. 

Dit geldt voor woningen die: 

  • Aan familie worden verhuurd;
  • Onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand;
  • Tijdelijk worden verhuurd. 

Voor tijdelijke verhuur geldt als voorwaarde dat de eigenaar de woning minimaal 1 jaar zelf heeft bewoond. Daarnaast kunnen gemeenten zelf extra uitzonderingsgevallen vaststellen die passend zijn voor de betreffende gemeente. De opkoopbescherming geldt vooralsnog voor vijf jaar. Hierna vindt een evaluatie plaats naar de noodzaak en relevantie van deze maatregel ten opzichte van de economische situatie van dat moment. 

 De opkoopbescherming maakt het voor beleggers een stuk lastiger om woningen te kopen onder een bepaalde WOZ-waarde. Maar toch zijn er mogelijkheden om een woning te kopen en deze te verhuren ondanks de opkoopbescherming. Hoe, dat leg ik je graag uit. 

1. Verhuren aan familie:

Koop je een woning die onder de opkoopbescherming valt dan kun je deze verhuren aan je directe familie. Bijvoorbeeld je zoon of dochter. Na 4 jaar mag je de woning verhuren aan een willekeurige huurder. 

2. Economische levering: 

Stel: verkoper wil zijn woning, welke hij zelf al meerdere jaren bewoond, verkopen. Hij ontvangt van een belegger een mooi bod. De koopakte wordt getekend en de belegger maakt de koopsom over naar de verkoper. De verkoper verhuurd op dat moment direct zijn woning voor minimaal 6 maanden en één dag. Na deze periode gaan verkoper en koper naar de notaris voor de levering. De woning valt in dit geval niet meer onder de opkoopbescherming. Eerst betalen en pas later leveren wordt ook wel een economische levering genoemd. Juridisch ben je nog geen eigenaar maar economisch wel. Om het risico af te dekken tussen de koop en de levering kun je als koper een recht van hypotheek op het huis vestigen. 

3. Transformatie:

Koop een duurdere woning, bedrijfspand of winkel die je mag transformeren naar meerdere appartementen of studio’s. Hiermee kan je wellicht onder de opkoopbescherming uit komen, maar laat je hierover goed informeren. 

4. Eerst verhuren dan verkopen:

Vraag eens aan de makelaar waar jij een woning hebt gezien die je aanspreekt of de verkoper ervoor open staat om de woning eerst voor een periode van 6 maanden te verhuren. Voordeel is dat de verkoper 6 maanden huur ontvangt en er zeker van is dat de woning na 6 maanden ook verkocht kan worden aan een belegger.  

5. Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde: 

In veel gemeenten mag je alleen nog een huis kopen boven een bepaalde WOZ-waarde voor de verhuur. Koop je aan het begin van het jaar een huis, dan kan de verkoper misschien nog bezwaar maken tegen de WOZ-waarde. Koop je later in het jaar, dan mag je als nieuwe eigenaar een nieuwe WOZ-beschikking aanvragen en daartegen bezwaar maken. 

Je kunt de verkoper bijvoorbeeld ook tijdelijk iets laten huren via jouw verhuurmakelaar, of misschien heeft de verkoper al een ander huis waar hij wil gaan wonen (wanneer de verkoper bijvoorbeeld gaat samenwonen of al een andere woning heeft gekocht).  

Bovenstaande oplossingen zullen niet altijd werken, het biedt echter wel een perspectief om met een verkoper of de makelaar te gaan praten. En ook maak je hierin wel het onderscheid waardoor jij mogelijk alsnog dat ene pand kunt kopen. Je bent je concurrentie te slim af als het lukt en mocht het niet lukken, dan heb je in ieder geval weer een linkje naar de makelaar die je zal bellen bij een situatie waarin het wel lukt.  

Laat je dus niet zomaar uit het veld slaan door de opkoopbescherming. In gesprek gaan met een verkoper kan daarom de moeite waard zijn om tot een oplossing te komen en je toch het pand wat je voor ogen hebt kunt kopen.  

Wat echter wel belangrijk is, is dat wanneer je 1 van bovenstaande constructies wilt toepassen dat je goed weet waar je over praat en weet wat je doet. Gemeenten zullen niet blij zijn met dergelijke constructies en je moet je zaken dus goed op orde hebben. Laat je daarom bijstaan door een expert die je kan adviseren en kan ondersteunen. Verhome Vastgoed heeft de expertise in huis om jou te begeleiden en te adviseren gedurende het gehele aankooptraject. Wil je weten hoe wij jou exact kunnen helpen? Neem dan contact met ons op.  

Als laatste, de opkoopbescherming geldt lang niet overal, dus kijk ook in de omliggende steden waar de opkoopbescherming niet geldt. Hieronder vindt je de steden waar de opkoopbescherming actief is. 

 

Gemeente

WOZ-grens

% van het
 aantal woningen

uitzonderingen





Amsterdam

€ 512.000

60%

eerste- en tweedegraads familie

Diemen

€ 512.000

Utrecht

€ 440.000

Amstelveen

€ 411.000

52%

Haarlem

€ 389.000

eerste- en tweedegraads familie

Almere

€ 355.000

85%

coöperaties en zorgaanbieders

Den Haag

€ 355.000

familie, speciale doelgroepen en
 kluster van tien woningen

Rotterdam

€ 355.000

eerste- en tweedegraads familie

Wageningen

€ 355.000

eerste- en tweedegraads familie

Eindhoven

€ 350.000

eerste- en tweedegraads familie

Nijmegen

€ 350.000

62%

Amersfoort

€ 343.000

Arnhem

€ 325.000

eerste- en tweedegraads familie

Tilburg

€ 325.000

Groningen

€ 305.500

60%

eerste- en tweedegraads familie

Den Helder

€ 250.000

Breda



in uitwerking

Zaanstad



in uitwerking






In de steden Haarlem, Rotterdam, Wageningen, Eindhoven, Arnhem en Groningen geldt dat, naast het gebruik door eerste- en tweedegraads familie (ook tijdelijk gebruik), verhuur verbonden aan winkels en kantoren toegestaan is.

Dit artikel werd eerder gepubliceerd op www.verhomevastgoed.nl


handtekeningen-verhome

Vastgoedspecialisten in Arnhem e.o. sinds 1998



Adres

Emmastraat 4, 6881 ST Velp

Telefoon

085 7325910

Mobiel

06 24367367

E-Mail

donny@verhomevastgoed.nl

Website

www.verhomevastgoed.nl


Over de schrijver
CHEPRI, het kwaliteitsnetwerk (partners & members) voor particuliere beleggers biedt jou directe toegang tot de vastgoedsector, vastgoed, kennis, netwerk, expertise én business.
Reactie plaatsen