Verhuurd pand kopen. Check altijd de huurcontracten op huurbescherming!
05 juli 2021 
2 min. leestijd

Verhuurd pand kopen. Check altijd de huurcontracten op huurbescherming!

Vastgoed als belegging kan je leeg of verhuurd aankopen. Leeg betekent dat je het vastgoed zonder huurders koopt en verhuurd betekent dat als je het pand koopt, je ook de zittende huurders meeneemt en daarbij de huurcontracten respecteert. Het is belangrijk dat je de informatie in de huurcontracten goed nakijkt. Zo wil je graag weten of een huurder wel of geen huurbescherming heeft. Koop je een pand op een factor van de huurprijs, dan zijn de huurstromen belangrijk om de waarde van het vastgoed te beoordelen.

Nu worden er nog wel eens panden verkocht, waarbij er verkeerde informatie gedeeld wordt. In deze blog behandel ik een praktijkvoorbeeld.

Aanbieding 

Wij kregen een investeringskans aangeboden. De aanbieding bestond uit meerdere woningen, waarvan er 1 verhuurd zou zijn voor onbepaalde tijd en de overige verhuurd voor bepaalde tijd.

De huurder voor onbepaalde tijd zou welwillend zijn om te vertrekken en van de andere huurders zou het contract aflopen. Omdat zij geen huurbescherming zouden hebben, zouden deze woningen dus binnen afzienbare tijd leeg komen.

De leegwaarde van het pand was ongeveer zeven ton. Na wat onderhandelingen kwamen we uit op een koopprijs van ongeveer 5 ton.

Contracten met huurbescherming 

Na enige tijd kregen we de beschikking over de huurcontracten. Binnen enkele seconden kon ik beoordelen dat de huurcontracten niet voor bepaalde tijd waren afgesloten maar voor onbepaalde tijd. Er stond wel een bepaalde tijd opgenomen in het huurcontract, maar deze huurcontracten zijn afgesloten met huurbescherming voor de huurder. Dit betekent dat na het verstrijken van de bepaalde tijd, het huurcontract niet zomaar opgezegd kan worden. Dit kan dan alleen met een gegronde reden en via de rechter.

Waarom huurbescherming

Er stonden een aantal cruciale dingen in de huurovereenkomst waaraan ik kon zien dat er sprake was van een huurcontract met huurbescherming.

Enkele voorbeelden:

  • Het huurcontract werd afgesloten voor 2 termijnen → Bij een huurcontract voor bepaalde tijd mag je niet verlengen
  • Er stond dat de huurder tijdens de genoemde bepaalde tijd het huurcontract niet mocht opzeggen → Bij een huurcontract voor bepaalde tijd mag een huurder tussentijds met 1 maand opzegtermijn opzeggen. De verhuurder mag alleen aan het einde van het contract, het contract beëindigen. 

No Deal 

De huurstroom van de panden ligt op ongeveer € 25.000,- per jaar. Dit zou betekenen dat, als we het pand op de factor aan zouden kopen, we maximaal € 350.000,- willen betalen met een factor 14. De gevraagde prijs van € 500.000 komt dus niet overeen met de waarde van de daadwerkelijke huurstromen.

Koop je een verhuurd pand? Bekijk dan altijd goed de huurcontracten en huurstromen. Hoe stabiel zijn de huurstromen? Hebben huurders nog de mogelijkheid om naar de huurcommissie te stappen? Zorg dat je goed onderzoek doet zodat je een passend plaatje kunt maken en eventuele risico’s kunt beperken.

Wie is Esther?

drs. Esther Dekker heeft ruim 15 jaar ervaring in de vastgoedmarkt. Met haar bedrijven Fortus Vastgoed en Max Rental koopt, verhuurt en beheert ze beleggingspanden voor beleggers. Ook host ze een succesvolle vastgoed podcast met meer dan 50.000 unieke luisteraars. Daarnaast is ze voorzitter van Chepri, het kwalitatieve netwerk voor particuliere beleggers. Je kan Esther volgen op instagram, facebook of linkedin.

 

Over de schrijver
CHEPRI, het kwaliteitsnetwerk (partners & members) voor particuliere beleggers biedt jou directe toegang tot de vastgoedsector, vastgoed, kennis, netwerk, expertise én business.
Reactie plaatsen
arrow_drop_up arrow_drop_down