Beste Chepri leden,
Heel graag nemen we jullie vanaf nu mee op kennis en informatie over onder andere goed verhuurderschap. De nieuwe wet Goed Verhuurderschap ligt nu bij de 2e kamer. Deze nieuwe wet gaat echt een verandering aanbrengen in de markt.
Het is dan ook van groot belang dat we jou mee gaan nemen op alle details en jij dankzij Chepri volledig op de hoogte kunt zijn van de details, die voor jou als belegger zo belangrijk zijn.
Donny Verboom, member expertteam particulier beleggen in vastgoed gaat jou de komende tijd informeren door middel van artikelen, blogs, vlogs en een webinar ter voorbereiding op een cursus. In deze cursus die je via Chepri kunt volgen, wordt je volledig op de hoogte gebracht van goed verhuurderschap, en de optimale invulling realiseren voor jouw portefeuille.
Donny Verboom deelt het volgende met ons:
Wet Goed-Verhuurderschap:
1. Geen discriminatie / gelijke behandeling op de woningmarkt
2. Geen huisjesmelkerij
- verhuur conform het huurrecht
- verhuurder: is open en transparant m.b.t. gestelde eisen
- huurders rechten moeten worden gerespecteerd
3. Geen onterecht berekende bemiddelingskosten
4. Adequate reactie op rol van de huurder (om onwenselijk huurdersgedrag te voorkomen)
5. Wet Goed-Verhuurderschap is in voorbereiding
- Woonagenda: basisakkoord voorjaar 2018
- Bevoegdheid gemeente om regels te stellen aan bevorderen Goed-Verhuurderschap en tegengaan ongewenste verhuurpraktijken
- Wet Goed Verhuurderschap ligt nu ter ondertekening bij de koning.
Wat betekent dit exact?
1. Algemene regels:
- De gemeente kan eisen dat een verhuurder of verhuurbemiddelaar van een woning verplicht is te beschikken over een werkwijze die gericht is op voorkoming van discriminatie, intimidatie en het bevorderen van goed Verhuurderschap.
- Om hieraan te voldoen moet de verhuurder/ verhuurbemiddelaar de werkwijze en schriftelijk vastleggen en zorg dragen dat deze werkwijze en maatregelen voor eenieder ter beschikking gesteld kan worden.
- Gemeenten stellen een loket beschikbaar waar huurders terecht kunnen bij ongewenst gedrag
2. Verhuurvergunning
Gemeenten worden in de gelegenheid gesteld om een verhuurvergunning af te geven. Dit houdt in dat:
- Er zonder toestemming van de gemeente niet verhuurd mag worden
- Dat de gemeente bepaalde doelgroepen in een gebied kunnen uitsluiten (studentenverhuur, arbeidsmigranten etc.) maar ook kunnen aanwijzen (denk bijv. aan mensen met een achterstand naar de arbeidsmarkt)
- Dat wanneer een verhuurder/ verhuurbemiddelaar / beheerder zich niet aan de gestelde regels houdt en heeft overtreden deze kan verbieden haar verhuuractiviteiten voort te zetten.
- Dat de verhuurvergunning enkel aangevraagd kan worden door de verhuurder / eigenaar van de woning
- De vergunning zal worden geweigerd wanneer de verhuurder binnen een tijdvak van 4 jaar voorafgaand aan de aanvraag een bestuurlijke boete of een last onder bestuursdwang is opgelegd (of te wel de regels heeft overtreden)
- Er een BIBOP een verplicht onderdeel is bij de aanvraag van een verhuurvergunning
- De verhuurder verplicht is om de werkwijze toe te lichten om zich te houden aan de punten van goed verhuurderschap (geen discriminatie, huurprijs bepaling etc.)
- De verhuurder verplicht is om de maximale rekenhuur te overhandigen en deze te handhaven. Evenals zich te houden aan de maximale huurverhoging.
- De verhuurder verplicht is een onderhoudsplan op te stellen, die bij de aanvraag maar ook tussentijds opgevraagd kan worden door de gemeente en tenminste bevat:
- De onderhouds- en herstelwerkzaamheden van de woning over een periode van 5 jaar inzichtelijk moeten zijn (o.a. dus inzicht op de gevraagde servicekosten)
- Een schatting van de werkzaamheden voor vernieuwingen met daarin vermeld de verbonden kosten, en een gelijkmatige verdeling van deze kosten over meerdere jaren.
- Een schatting van de benodigde jaarlijkse reservering voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten.
- De verhuurder verplicht is gebruik te maken van een schriftelijke huurovereenkomst.
- De gemeente bij verhuur van arbeidsmigranten deze vergunning tijdelijk voor een korte periode kan verlenen, kan eisen dat iedere arbeidsmigrant een eigen afzonderlijke verblijfsruimte bevat en het aantal maximaal arbeidsmigranten in een woning toe laat.
-De gemeente de verhuurder binnen een tijdvak van 4 jaar een dwangsom, of bestuurlijke boeten kan opleggen
- De vergunning kan intrekken bij overtreding en verplicht kunnen stellen door het uithanden geven van het beheer & verhuur aan de gemeente. De gemeente zal dan de huurprijs vaststellen, mag de hoogte zelf bepalen wat de kosten zijn voor het beheren en verhuren van deze woonruimte. Daarnaast zijn zij ook gerechtigd om de huurpenningen te innen. Ook mogen zij zelf bepalen welke onderhoudsmaatregelen moeten gebeuren evenals de kosten.
- De gemeente het beheer van bovenstaand punten niet eerder beëindigen nadat:
* De verhuurder d.m.v. een verhuurplan naar het oordeel van de burgemeester voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij in e toekomst zal handelen in overeenstemming met de werkwijze goed verhuurschap.
* Eventuele noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen zijn doorgevoerd
* Kosten, dwangsommen etc. door verhuurder zijn voldaan.
- de toezichthouder (ODRA) gerechtigd is de wonen te betreden zonder toestemming van huurder of verhuurder
- De gemeente overtredingen/ dwangsommen openbaar mag maken in de Staatscourant
- Het verplicht stellen van een beheerder (bereikbaar voor omwonenden, instanties etc. 7 dagen per week en zij of haar gegevens bekend maakt bij deze personen/ instanties)
- De verhuurder mag opleggen om aan te tonen doormiddel van een systeem alle communicatie en werkwijze vast te leggen.
Verhuurmakelaars:
De gemeente kan bepalen/ beslissen welke verhuurmakelaars bevoegd zijn om woningen te verhuren dan wel het weigeren van het verlenen van een verhuurmakelaars vergunning
Nieuw woning waardering stelsel:
- Maximering voor alle huren te laten gelden en niet alleen die boven de liberalisatiegrens.
- Het puntenaandeel van de WOZ te maximeren op 20%
- Het energielabel een belangrijk onderdeel gaat worden voor de punten
- De vrije sector zal opgehoogd worden naar 200 of 250 punten. Wat inhoudt dat huurprijzen boven de liberalisatie grens opgerekt worden. Een woning waar nu bijvoorbeeld €1200 voor gevraagd wordt zal dan bijv. maar €850,00 mogen opbrengen. Er wordt zelfs gesproken om dit in te voeren met terugwerkende kracht.
Energielabel:
Omdat deze straks een belangrijke rol gaat spelen in de puntenhuur zal het energielabel steeds belangrijker worden. Het verduurzamen van een woning kan daardoor zowat noodzakelijk zijn om rendement te maken.
Dit kan problemen geven bij appartementen die bijv. in een VVE zitten (hiervoor moet gestemd worden en wanneer er geen voldoende middelen in kas zijn, kan verduurzamen worden uitgesteld of de VVE bijdrage verhoogd worden)
Zoals al voor bedrijven geldt dat zij voor 2023 minimaal energielabel C dienen te hebben, zal dit in de toekomst ook voor woningen gelden. Gesproken wordt dat woningen die na 2030 een hoger energielabel hebben dan C niet (meer) verhuurd mogen worden.
Wil je hier direct meer informatie over ontvangen of hierover in gesprek gaan met de experts? Neem dan contact met ons op via info@chepri.eu, stel je vraag en dan gaan wij direct met jou in gesprek.
Chepri is er voor particuliere beleggers en brengt jou kennis, informatie en netwerk.
Team CHEPRI
